Zle zapísaná stavba v katastri: čo to znamená a ako to opraviť

8. May 2026  /  Martin Torda

Zle zapísaná stavba v katastri: čo to znamená a ako to opraviť

Chcete predať dom a zrazu zistíte, že to, čo je zapísané v katastri, nezodpovedá skutočnosti. Iná výmera, chýba prístavba – alebo v katastri figuruje stavba, ktorú ste pred rokmi zbúrali. Alebo ste na druhej strane: kupujete nehnuteľnosť a na snímke z katastrálnej mapy objavíte nezrovnalosti.

Zle zapísaná stavba v katastri je problém, ktorý sa objaví vždy v ten najhorší moment – keď potrebujete predať alebo kúpiť. V tomto článku sa dozviete, prečo k tomu dochádza, čo to v praxi znamená a ako to krok za krokom vyriešiť.

Čo znamená „zle zapísaná stavba v katastri"?

Kataster nehnuteľností eviduje okrem vlastníctva aj technické parametre stavieb: výmeru zastavanej plochy, počet nadzemných a podzemných podlaží, druh stavby, súpisné a orientačné číslo, príslušnosť k parcele. Všetky tieto údaje musia zodpovedať skutočnému stavu.

O zle zapísanej stavbe hovoríme vtedy, keď sa údaje v katastri líšia od toho, čo v skutočnosti stojí na pozemku – alebo keď stavba, ktorá má byť v katastri evidovaná, tam vôbec nie je.

Najčastejšie formy tohto problému:

• Iná výmera – v katastri je zapísaných napr. 80 m², ale dom má skutočne 120 m² (po prístavbe)
• Chýbajúca stavba – garáž, vedľajšia stavba alebo prístavba nebola nikdy zapísaná
• Neexistujúca stavba – v katastri je evidovaná stavba, ktorú majiteľ medzitým zbúral
• Nesprávny druh stavby – evidovaná ako chalupa, v skutočnosti ide o rodinný dom s kolaudáciou
• Nesúlad s geometrickým plánom – stavba stojí inak, než ukazuje katastrálna mapa

Prečo k tomu dochádza?

Väčšina nezrovnalostí nevznikla úmyselne. Najčastejšie príčiny:

Stavebné úpravy bez ohlásenia katastru. Majiteľ rozšíril dom, pristavil garáž alebo uskutočnil nadstavbu – no zabudol (alebo nevedel), že zmenu musí po skolaudovaní nahlásiť katastru. V katastri tak zostane pôvodný stav.

Historické záznamy. Staré záznamy z 50. až 80. rokov boli zakladané ručne, mnohokrát nepresne. Výmery sa merali odlišnými metódami, čo mohlo spôsobiť rozdiely voči dnešnej realite.

Zmena druhu stavby bez aktualizácie. Rekreačná chata bola prestavená na trvalé bývanie a riadne skolaudovaná – no vlastník nezabezpečil aktualizáciu zápisu v katastri.

Zbúranie stavby bez výmazu. Majiteľ zbúral hospodársku budovu alebo starú garáž a nepožiadal kataster o jej výmaz z evidencie.

Chyba pri digitalizácii. V 90. rokoch a začiatkom rokov nového storočia prechádzali katastrálne záznamy digitalizáciou. Pri tejto migrácii mohlo dôjsť k chybám.

Prečo je to problém – hlavne pri predaji

Kým nehnuteľnosť nepredávate, nezisťuje to nikto. Problémy prichádzajú práve vtedy, keď potrebujete:

Predať nehnuteľnosť. Kupujúci a jeho právnik alebo realitný maklér si list vlastníctva a geometrický plán skontrolujú. Ak sa nezhodujú so skutočnosťou, obchod sa skomplikuje – alebo padne úplne.

Získať hypotéku. Banka pred poskytnutím hypotéky nechá nehnuteľnosť oceniť. Znalec porovná fyzický stav so zápisom v katastri. Ak nájde nezrovnalosti, banka hypotéku buď odmietne, alebo ju podmieni napravením stavu – a to vás môže zdržať o mesiace.

Vysporiadať dedičstvo. Notár pri dedičskom konaní vychádza z katastrálnych údajov. Nezrovnalosti spôsobujú komplikácie aj v tejto situácii.

Refinancovať. Ak chcete refinancovať existujúci úver, banka opäť zadá ocenenie – a znalec opäť skontroluje súlad so zápisom.

Ako zistiť, či je vaša stavba správne zapísaná

Skôr ako začnete predávať alebo kupovať, odporúčam tieto tri kroky:

1. Skontrolujte list vlastníctva na katasterportáli Na katasterportál.sk si bezplatne pozrite informatívny list vlastníctva. Skontrolujte časť B – konkrétne výmeru zastavanej plochy, druh stavby a číslo parcely, na ktorej stavba stojí.

2. Porovnajte s kolaudačným rozhodnutím Ak máte kolaudačné rozhodnutie alebo stavebné povolenie, porovnajte v ňom zapísané parametre s aktuálnym zápisom v katastri. Práve tu sa najčastejšie odhalia rozdiely po prístavbách.

3. Nechajte si urobiť geometrický plán Ak máte podozrenie na nesúlad výmer alebo polohy stavby, oslovte geodeta. Aktuálny geometrický plán je najpresnejší dokument, ktorý ukáže skutočný stav stavby a jej umiestnenie na parcele.

4. Dajte si vyhotoviť znalecký posudok Pri predaji nehnuteľnosti tohto typu je vhodné mať znalecký posudok pre argumentáciu o výške kúpnej ceny. Znalec zároveň zistí prípadne nezrovnalosti a vopred vás upozorní na chyby, ktoré je potrebné napraviť.

Postup závisí od toho, o aký typ nezrovnalosti ide. Tu sú najčastejšie scenáre:

Prístavba alebo nadstavba bez aktualizácie zápisu

Ak ste rozšírili dom a máte platnú kolaudáciu (alebo ide o stavbu, ktorá kolaudáciu nepotrebovala), postup je:

1. Nechajte vyhotoviť geometrický plán – geodet zmeria skutočný stav stavby a vyhotoví geometrický plán overený katastrálnym odborom
2. Predložte doklady na stavebný úrad – kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie, prípadne ohlásenie drobnej stavby
3. Stavebný úrad potvrdí súpisné číslo (ak sa zmenila zastavená plocha alebo charakter stavby)
4. Podajte návrh na zmenu zápisu na príslušnom katastrálnom odbore

Ak prístavba nemá kolaudáciu, situácia je komplikovanejšia – viď nižšie.

Čo ak prístavba nebola kolaudovaná?

V prípade, že stavebná úprava nebola riadne povolená ani skolaudovaná, musíte problém riešiť cez stavebný úrad. Možnosti sú:

• Dodatočné stavebné povolenie a kolaudácia – ak stavba spĺňa podmienky (územný plán, bezpečnostné požiadavky, atď.)
• Legalizácia čiernej stavby – postup podľa § 88a stavebného zákona, tzv. konanie o dodatočnom povolení stavby

Toto je právne a časovo náročnejší proces. V niektorých prípadoch môže stavebný úrad nariadiť zbúranie. Preto je dôležité situáciu riešiť proaktívne – nie až keď príde kupujúci.

Neexistujúca stavba v katastri (zbúraná budova)

Ak kataster eviduje stavbu, ktorú ste zbúrali:

1. Nechajte vyhotoviť geometrický plán, ktorý potvrdzuje zaniknutie stavby
2. Prípadne zabezpečte potvrdenie od stavebného úradu
3. Podajte návrh na výmaz stavby z katastra

Chyba v údajoch (nesprávna výmera pri historickom zápise)

Ak ide o čistú chybu v katastrálnych údajoch (napr. pri digitalizácii), postup je:

1. Požiadajte kataster o opravu chyby v katastrálnom operáte podľa § 59 katastrálneho zákona
2. Doložte geometrický plán alebo iný doklad preukazujúci skutočný stav
3. Kataster chybu opraví v lehote 60 dní

Koľko to stojí a ako dlho to trvá

Náklady a čas závisia od rozsahu problému:

Ak ide o jednoduchú opravu alebo aktualizáciu po riadnej kolaudácii, celý proces zvládnete za 4 – 8 týždňov. Pri čiernych stavbách alebo rozsiahlych nezrovnalostiach počítajte s niekoľkými mesiacmi.

Čo ak problém objavíte pri kúpe nehnuteľnosti?

Ak ste v pozícii kupujúceho a zistíte, že stavba je v katastri zle zapísaná, máte niekoľko možností:

Požiadajte predávajúceho o nápravu pred kúpou. Toto je najčistejšie riešenie. Predávajúci zabezpečí aktualizáciu zápisu a vy kúpite nehnuteľnosť zodpovedajúcu skutočnosti.

Dohodnite sa na znížení ceny a nápravu si zariaďte sami. Ak chcete obchod urýchliť a predávajúci nemá kapacitu alebo chuť problém riešiť, môžete sa dohodnúť na zľave z ceny a nápravu vykonáte po kúpe. Toto odporúčam len pri jednoduchých prípadoch (napr. nezapísaná garáž po platnej kolaudácii) – a vždy s právnikom.

Kúpu odložte alebo od nej odstúpte. Ak nezrovnalosti nie sú riešiteľné v rozumnom čase (napr. nepovolená prístavba s nejasnou budúcnosťou), zvážte, či je nehnuteľnosť vôbec vhodná na kúpu.

Často kladené otázky

Môžem predať nehnuteľnosť so zle zapísanou stavbou? Technicky áno – zákon predaj nezakazuje. V praxi to väčšina kupujúcich (a ich banky) odmietnu, kým nie je stav vysporiadaný. Predaj so zle zapísanou stavbou je rizikovejší a komplikovanejší.

Čo ak som o nezrovnalosti nevedel a dom som zdedil? Nie je to neobvyklé. Náprava je rovnaká – nezáleží na tom, ako ste nehnuteľnosť nadobudli. Odporúčam pred akýmkoľvek predajom skontrolovať skutočný stav nehnuteľnosti.

Musí byť každá garáž alebo hospodárska budova zapísaná v katastri? Áno, ak ide o stavbu pevne spojenú so zemou (má základy). Drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy a do 5 m výšky (napr. záhradné domčeky) môžu byť riešené ako ohlásenie drobnej stavby – ale aj tie by mali byť v katastri evidované.

Môže mi banka zamietnuť hypotéku kvôli zle zapísanej stavbe? Áno. Banka vychádza zo znaleckého posudku, ktorý porovnáva skutočný stav s katastrálnym zápisom. Výrazný nesúlad je pre banku dôvodom na odmietnutie alebo podmienenie schválenia napravením stavu.

Je rozdiel medzi výmerou v katastri a výmerou v ponukovom inzeráte problém? Závisí od kontextu. V inzerátoch sa uvádza úžitková plocha (vrátane balkóna, pivnice, atď.), kým kataster eviduje zastavaná plochu. Tieto čísla sa líšiť môžu a nemusia byť problémom. Dôležité je, aby kataster zodpovedal skutočnému fyzickému stavu stavby.

Záver

Zle zapísaná stavba v katastri nie je dráma – ale je to problém, ktorý sa neoplatí odkladať. Čím skôr nezrovnalosti odhalíte a riešite ich, tým menej komplikácií vás čaká pri predaji, hypotéke alebo dedičstve.