Predaj nehnuteľnosti s exekúciou alebo záložným právom: čo je možné a čo nie
Máte na nehnuteľnosti záložné právo, exekúciu alebo hroziacu dražbu — a pýtate sa, či ju vôbec môžete predať. Je to vôbec legálne? Nájde sa niekto, kto kúpi zaťaženú nehnuteľnosť? A čo sa stane s dlhmi?
Toto sú otázky, na ktoré väčšina ľudí odpoveď nepozná — a práve to im bráni konať. V tomto článku dostanete konkrétne odpovede: čo zákon dovoľuje, kde narazia bežné riešenia a prečo spätný leasing dokáže vyriešiť to, čo štandardný predaj nedokáže.
Môžeme predať nehnuteľnosť so záložným právom?
Áno — zákon predaj nezakazuje. Záložné právo neznamená, že nehnuteľnosť nemôžete previesť na iného vlastníka. Znamená, že záložný veriteľ má prednostné právo na uspokojenie svojej pohľadávky z výťažku predaja.
V praxi to vyzerá takto: ak predáte nehnuteľnosť a kúpna cena pokryje celý dlh, záložné právo sa vymaže z katastra. Problém nastáva pri realizácii — záložná poznámka v katastri odradí väčšinu bežných kupcov a banky im na takúto nehnuteľnosť hypotéku neschvália.
Môžeme predať nehnuteľnosť počas exekúcie?
Tu je situácia zložitejšia a závisí od fázy, v ktorej sa exekúcia nachádza.
Pred vydaním exekučného príkazu na nehnuteľnosť
Dokiaľ exekútor nehnuteľnosť formálne nezaistil (nezapísal exekučné záložné právo do katastra), predaj je teoreticky možný. No exekútor môže takýto prevod napadnúť ako odporovateľný právny úkon, ak bol uskutočnený s úmyslom poškodiť veriteľa.
Po vydaní exekučného príkazu
Keď exekútor zašle do katastra upovedomenie o začatí exekúcie a zaistí nehnuteľnosť, prevod vlastníctva je bez súhlasu exekútora prakticky zablokovaný. Kataster takýto vklad nepovolí. Nehnuteľnosť môžete predať len so súhlasom exekútora — a ten ho dá len vtedy, ak je z kúpnej ceny plne uhradená pohľadávka vrátane trov exekúcie.
Podrobnejšie o tom, čo sa deje v jednotlivých fázach, sa dočítate tu: Exekúcie nehnuteľností – čo robiť, keď vám exekútor siahne na byt.
Prečo bežný predaj na trhu takmer vždy zlyháva
Aj keď zákon predaj nezakazuje, realita trhu je iná. Bežný kupujúci chce nehnuteľnosť bez bremien. A ak chce financovanie cez hypotéku — čo robí väčšina —, banka mu ju na zaťaženú nehnuteľnosť (okrem hypotéky inej banky) pravdepodobne neschváli.
| Situácia |
Bežný predaj na trhu |
Výkup investorom / spätný leasing |
| Záložné právo v katastri |
⚠️ Banka kupca neschváli hypotéku |
✅ Investor financuje z vlastných zdrojov |
| Exekúcia (pred dražbou) |
❌ Kataster prevod zablokuje |
✅ Dlh sa vyplatí priamo pri podpise |
| Zostanete bývať po predaji? |
❌ Nie |
✅ Áno (pri spätnom leasingu) |
| Realistický čas predaja |
3–6 mesiacov (ak sa nájde kupec) |
do 30 dní |
| Dosiahnuteľná cena |
Trhová (ak sa vôbec nájde záujemca) |
80–85 % odhadnej hodnoty |
Hotovostných kupcov ochotných prevziať zaťaženú nehnuteľnosť je na trhu minimum — a tí, ktorí existujú, to vedia. Ponúknu cenu výrazne pod trhovou hodnotou a vy ste v slabej vyjednávacej pozícii. Čas pritom beží.
Ako spätný leasing rieši predaj zaťaženej nehnuteľnosti
Spätný leasing nehnuteľnosti funguje inak ako bežný predaj — a práve preto dokáže vyriešiť situácie, kde štandardná cesta zlyhá.
Investor nepotrebuje hypotéku. Kupuje z vlastných zdrojov, takže záložné právo ani exekučná záložné právo v katastri ho neobmedzujú. Nie je závislý od schválenia hypotéky bankou.
Dlhy sa vyplatia priamo pri podpise zmluvy. Z kúpnej ceny sa v prvom rade uhrádzajú všetky záložné pohľadávky a trovy exekúcie. Záložné právo a exekúcia sú vymazané z katastra — čisto, jednorazovo.
Zostávate bývať ako nájomca. Po prevode vlastníctva podpisujete nájomnú zmluvu za trhové nájomné. V zmluve máte zakotvené právo spätného odkúpenia nehnuteľnosti za aktuálnu trhovú cenu, keď sa vaša situácia stabilizuje.
Celý proces do 30 dní. Vrátane bezplatného ocenenia, návrhu zmluvy, overenia advokátom a podpisu pred notárom.
Chcem bezplatnú konzultáciu zadarmo
Čo ak mám na nehnuteľnosti viacero dlhov naraz?
Stáva sa, že na jednej nehnuteľnosti je zapísaných viacero záložných práv — napríklad banková hypotéka, záložné právo nebankovky a súkromného veriteľa. V takom prípade sa pohľadávky pri dražbe uhrádzajú v poradí, v akom boli záložné práva zapísané do katastra.
Z pohľadu spätného leasingu to nie je prekážka — podmienkou je, aby celková suma pohľadávok na nehnuteľnosti neprekračovala výšku kúpnej ceny. Čím skôr začnete situáciu riešiť, tým vyššia je šanca, že celková suma dlhov ešte neprekročila hodnotu nehnuteľnosti.
Ak si nie ste istí stavom vašej nehnuteľnosti, bezplatne vám to vyhodnotíme: oddlženie nehnuteľnosti a spätný leasing.
Prípad z praxe: Katarína z Bratislavy
Katarína (47) zdedila po rodičoch byt s hypotékou, ktorú sama nebola schopná splácať. Po roku omeškaní banka podala návrh na exekúciu. Katarína sa pokúsila byt predať cez realitnú kanceláriu — záujemcov bolo málo, a tí, čo sa ozývali, ponúkali výrazne pod hodnotou bytu. Byt sa nepredal štyri mesiace.
Päť týždňov pred naplánovanou dražbou kontaktovala Estate Union. Byt bol ohodnotený na 185 000 €. Investor ho odkúpil, z kúpnej ceny bola splatená hypotéka aj trovy exekúcie, zvyšok dostala Katarína. Zostala v byte bývať s nájomnou zmluvou na tri roky s právom spätného odkúpenia. K dražbe nedošlo.
„Štyri mesiace som sa snažila predať sama a nič. Za päť týždňov to Estate Union vyriešila celé," hovorí Katarína.
Kedy je ešte čas konať?
Kľúčová hranica je termín dražby. Spätný leasing dokáže zastaviť exekúciu aj vtedy, keď už exekučný príkaz bol vydaný — ale musí sa to stihnúť pred samotným dňom dražby. Keď dražba prebehne, prevod vlastníctva sa nedá zvrátiť.
Čím skôr začnete riešiť, tým viac času máme na bezproblémový priebeh celého procesu. Ak ste dostali akékoľvek upozornenie — výzvu na zaplatenie, exekučný príkaz, upovedomenie o dražbe — konajte tento týždeň.
Časté otázky
Môžem predať byt, keď mám na ňom záložné právo banky?
Zákon to nezakazuje, ale bežný kupec financujúci kúpu z časti hypotékou ho nekúpi — banka mu to neschváli. Riešením je výkup investorom alebo spätný leasing, kde investor platí z vlastných zdrojov.
Čo sa stane so záložným právom po predaji cez spätný leasing?
Záložné právo sa vyplatí priamo z kúpnej ceny pri podpise. Kataster následne vymaže záložné právo — nehnuteľnosť prejde na investora čistá.
Môžem predať nehnuteľnosť aj keď je na nej viacero záložných práv?
Áno, riešiteľné to je, ak celková suma pohľadávok neprekročí kúpnu cenu. Bezplatne vyhodnotíme váš konkrétny prípad.
Koľko peňazí mi zostane po vyplatení dlhov?
Závisí to od výšky dlhov a hodnoty nehnuteľnosti. Ako sa počíta výnos zo spätného leasingu vysvetľujeme v samostatnom článku. Investor kupuje štandardne za 80–85 % odhadnej hodnoty.
Ako dlho celý proces trvá?
Od prvého kontaktu po podpis štandardne do 30 dní. V urgentných prípadoch vieme konať rýchlejšie.
Prvý krok je zadarmo — a bez záväzkov
Zaťažená nehnuteľnosť nie je slepá ulička — je to situácia, ktorá má riešenie. Podmienkou je konať skôr, než termín dražby urobí rozhodnutie za vás.
S oddlžením nehnuteľností pomáhame ľuďom viac ako 15 rokov. Viac ako 200 úspešne vyriešených prípadov — diskrétne, bez posudzovania, s odmenou Estate Union len pri úspešnom uzavretí.
Vyplňte formulár alebo nám zavolajte. Bezplatne vyhodnotíme vašu situáciu a navrhneme konkrétny postup — bez tlaku, bez poplatkov vopred.
Chcem bezplatnú konzultáciu zadarmo