Výmaz záložného práva v prospech banky – ako na to a čo môže pokaziť

5. May 2026  /  Martin Torda

Predali ste nehnuteľnosť, hypotéka je vyplatená – a záložné právo banky stále straší v časti C na liste vlastníctva. Čo teraz? Alebo naopak: kupujete nehnuteľnosť a potrebujete mať istotu, že záložné právo predávajúceho zmizne skôr, ako zaplatíte.

V oboch prípadoch potrebujete vedieť, ako výmaz záložného práva funguje, kto ho zabezpečí a na čo si dať pozor.

Čo je záložné právo v prospech banky

Záložné právo je zápis v časti C na liste vlastníctva, ktorým banka zabezpečuje splácanie hypotekárneho úveru. Kým hypotéka nie je splatená, nehnuteľnosť je založená – a bez súhlasu banky ju nemôžete predať čistú.

Záložné právo trvá po celú dobu splácania hypotéky. Zanikne až vtedy, keď:

• Hypotéku splatíte v riadnom termíne
• Hypotéku splatíte predčasne – napríklad pri predaji nehnuteľnosti
• Banka záložné právo z iného dôvodu uvoľní

Samotné splatenie však nestačí. Aby záložné právo zmizlo z listu vlastníctva, musí banka vydať kvitanciu a kataster ho formálne vymazať.

Ako prebieha výmaz záložného práva

Postup je jednoduchý – v praxi však môže byť zdĺhavejší, ako by mal byť.

1. Splatenie hypotéky Uhradíte zostatok hypotéky – buď predčasne pri predaji nehnuteľnosti, alebo riadnou poslednou splátkou.

2. Banka vydá kvitanciu Banka má zákonnú povinnosť vydať kvitanciu – písomný súhlas s výmazom záložného práva – a zaslať ju na príslušný kataster. Toto by mala urobiť automaticky a bezplatne.

3. Kataster vymaže záložné právo Na základe kvitancie kataster vymaže záložné právo z časti C na liste vlastníctva. Zákonom stanovená lehota je 5 pracovných dní od doručenia kvitancie.

4. List vlastníctva je čistý Po výmaze je nehnuteľnosť bez záložného práva – čistá, bez ťarchy.

→ Viac: Kvitancia

Kde najčastejšie nastáva problém

Banka otáľa s vydaním kvitancie

Toto je najčastejší problém v praxi. Banka má síce zákonnú povinnosť vydať kvitanciu po splatení hypotéky, ale nie vždy to spraví okamžite. Niekedy to trvá týždne.

Prečo je to problém? Pri predaji nehnuteľnosti cez notársku úschovu alebo vinkuláciu je podmienkou vyplatenia peňazí predávajúcemu práve výmaz záložného práva. Každý deň navyše znamená zdržanie celej transakcie.

Čo robiť: Aktívne sledujte situáciu a banku v prípade potreby písomne upomínajte. Je to ich zákonná povinnosť, nie láskavosť.

Záložné právo ostane na LV aj po splatení

Stáva sa – a nie je to výnimka. Banka hypotéku zaúčtuje ako splatenú, ale kvitanciu na kataster jednoducho nepošle. Na liste vlastníctva tak ostane záložné právo v prospech banky aj na nehnuteľnosti, ktorá je dávno bez dlhu.

Preto si vždy po splatení hypotéky skontrolujte list vlastníctva na katasterportáli. Ak záložné právo stále vidíte, kontaktujte banku a žiadajte nápravu.

Zlá koordinácia pri predaji s hypotékou kupujúceho

Ak kupujúci financuje kúpu vlastnou hypotékou, situácia je komplikovanejšia. Na liste vlastníctva sa súčasne rieši výmaz záložného práva predávajúceho a zápis záložného práva banky kupujúceho. Tieto dve konania musia byť správne zoradené – inak môže kataster niektoré z nich zamietnuť.

Riešením je dobrá koordinácia medzi bankami a správne nastavená kúpna zmluva.

Pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou prebieha výmaz záložného práva automaticky ako súčasť transakcie. Konkrétne:

1. Z kúpnej ceny sa uhradí zostatok hypotéky priamo na účet banky predávajúceho
2. Banka vydá kvitanciu a zašle ju na kataster
3. Kataster vymaže záložné právo do 5 pracovných dní
4. Nehnuteľnosť je čistá

Kupujúci by nikdy nemal zaplatiť celú kúpnu cenu predávajúcemu priamo bez toho, aby mal istotu, že záložné právo bude vymazané. Preto sa používa notárska úschova alebo vinkulácia – peniaze sú uvoľnené až po splnení všetkých podmienok vrátane výmazu záložného práva.

→ Viac: [Ako predať dom s hypotékou]

Koľko stojí výmaz záložného práva

Samotný výmaz záložného práva na základe kvitancie banky je bezplatný – kataster ho vykoná bez správneho poplatku.

Poplatok 100 € sa platí len vtedy, ak podávate návrh na vklad záložného práva – teda pri jeho zriaďovaní, nie pri výmaze. Výmaz na základe kvitancie je iný typ konania a poplatku nepodlieha.

Ako skontrolovať, či záložné právo bolo vymazané

Najjednoduchší spôsob je pozrieť si informatívny list vlastníctva na katasterportáli. V časti C by po výmaze nemalo byť žiadne záložné právo v prospech banky.

Ak záložné právo stále vidíte:

1. Skontrolujte, či kataster dostal kvitanciu od banky
2. Ak nie, kontaktujte banku a žiadajte potvrdenie, že kvitancia bola odoslaná
3. Ak banka tvrdí, že kvitanciu odoslala, kontaktujte kataster a overte, kedy konanie prebehne

→ Viac: Katasterportal | [List vlastníctva]

Často kladené otázky o výmaze záložného práva

Musím výmaz záložného práva nejako iniciovať sám? Nie – banka má povinnosť zaslať kvitanciu na kataster sama, bez vašej žiadosti. V praxi to však nie vždy prebehne automaticky, preto je dobré situáciu sledovať.

Ako dlho trvá výmaz záložného práva? Kataster má na výmaz 5 pracovných dní od doručenia kvitancie. Zdržanie väčšinou nastáva na strane banky, nie katastra.

Môžem predať nehnuteľnosť skôr, ako bude záložné právo vymazané? Áno – kataster zapíše prevod vlastníctva aj so záložným právom v časti C. Ale záložné právo sa viaže na nehnuteľnosť, nie na osobu – kupujúci by teda kúpil nehnuteľnosť s cudzou hypotékou. Preto sa vždy koordinuje výmaz záložného práva predávajúceho s prevodom vlastníctva.

Čo ak banka záložné právo nevymaže ani po upomienke? Môžete sa obrátiť na Národnú banku Slovenska, ktorá bankový sektor reguluje a môže voči banke zakročiť.

Platí sa za výmaz záložného práva notársky poplatok? Nie. Výmaz záložného práva na základe kvitancie banky je bezplatný – nepodlieha ani správnemu poplatku na katastri, ani notárskemu poplatku.

Môže banka odmietnuť vydať kvitanciu? Nie, ak je hypotéka riadne splatená. Vydanie kvitancie je zákonná povinnosť banky. Ak banka odmieta, ide o porušenie zákona.

Na záver

Výmaz záložného práva je posledný krok pri splatení hypotéky alebo predaji nehnuteľnosti. Zdanlivo rutinná vec – ale keď to nevyjde, môže zdržať celú transakciu o týždne.

Ak predávate nehnuteľnosť s hypotékou a neviete ako celý proces nastaviť, kontaktujte nás. Prvá konzultácia je zadarmo.

Predaj nehnuteľnosti je komplikovaný – ale nemusíte na to byť sami.