Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti (2025)

27. April 2026  /  Martin Torda

Predávate nehnuteľnosť a zaujíma vás, či musíte platiť daň? Nie vždy. Zákon pozná niekoľko situácií, kedy ste od dane z príjmu aj zdravotných odvodov úplne oslobodení. A ak oslobodení nie ste, dá sa základ dane výrazne znížiť.

Kedy daň platiť nemusíte — rýchly prehľad

Ako sa vypočíta daň z predaja nehnuteľnosti

Daň neplatíte z celej predajnej ceny. Platíte ju len zo zisku — teda z rozdielu medzi tým, za čo ste nehnuteľnosť predali a za čo ste ju nadobudli. Od tohto rozdielu si navyše môžete odpočítať preukázateľné náklady.

Čo si môžete odpočítať:

• náklady na rekonštrukciu
• zaplatené úroky z hypotéky
• poplatky za vedenie hypotekárneho účtu
• poplatok za predčasné splatenie hypotéky
• poplatky za právne služby a sprostredkovanie predaja

Modelový príklad:

Pán Andrášik predá byt za 120 000 €. Pred rokmi ho kúpil za 100 000 €, dal do rekonštrukcie 10 000 € a na hypotéke zaplatil na úrokoch 4 000 €. K tomu pridal poplatok za predčasné splatenie 1 000 € a vedenie účtu 200 €.

Predajná cena:        120 000 €
Kúpna cena:         – 100 000 €
Rekonštrukcia:      –  10 000 €
Úroky:              –   4 000 €
Predčasné splatenie:–   1 000 €
Vedenie účtu:       –     200 €
─────────────────────────────
Základ dane:             4 800 €

Z tohto základu zaplatí najprv zdravotné odvody 14 % (672 €), tie si odpočíta a zo zvyšku 4 128 € zaplatí daň z príjmu 19 % (784 €). Dokopy 1 456 €.

1. Vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov

Toto je najčastejší dôvod oslobodenia. Ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov, daň ani odvody neplatíte — bez ohľadu na to, koľko ste na predaji zarobili.

Pozor na jeden častý omyl. Mnohí predávajúci si myslia, že 5 rokov začína plynúť dňom, keď kataster zapíše nového vlastníka pri predaji. To je chyba, ktorá vás môže stáť tisíce eur.

Rozhodujúci je deň, ktorý nastane skôr:

• deň podpisu kúpnej zmluvy, alebo
• deň prijatia prvej platby alebo preddavku

Ak ste teda podpísali kúpnu zmluvu 1. marca 2020, päťročná lehota uplynie 1. marca 2025 — nie až keď kataster zapíše prevod vlastníctva.

2. Nadobudli ste nehnuteľnosť dedením

Zdedili ste nehnuteľnosť a chcete ju predať skôr ako za 5 rokov od dedičského konania? Záleží na tom, ako dlho ju vlastnil poručiteľ.

Ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, základ dane sa určí podľa reprodukčnej obstarávacej hodnoty — teda znaleckým posudkom v čase dedenia. Daň z prípadného rozdielu medzi touto hodnotou a predajnou cenou platíte len vy.

Ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, základ dane sa počíta od ceny, za ktorú ju poručiteľ sám nadobudol.

3. Nadobudli ste nehnuteľnosť darovaním

Princíp je rovnaký ako pri dedení — rozhoduje, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil darca.

Ak darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, základ dane sa určí reprodukčnou obstarávacou hodnotou v čase darovania. Ak menej ako 5 rokov, vychádza sa z ceny, za ktorú ju darca nadobudol.

4. Nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku

Tu platí prísnejšie pravidlo. Aj keď nehnuteľnosť vyradíte z obchodného majetku, musíte počkať ďalších 5 rokov. Až potom ste pri predaji oslobodení od dane a odvodov.

5. Predávate rozostavanú stavbu

Rozostavaná stavba a pozemok pod ňou sa posudzujú vždy samostatne — aj keď ich predávate v jednej kúpnej zmluve za jednu cenu. Vyplýva to z § 120 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého stavba nie je súčasťou pozemku.

Zapísaná v katastri: Ak je rozostavaná stavba zapísaná v katastri nehnuteľností a vlastníte ju viac ako 5 rokov od zápisu, ste oslobodení.

Nezapísaná v katastri: V tomto prípade oslobodenie neexistuje. Nikdy. Môžete si aspoň odpočítať všetky preukázateľné náklady na výstavbu.

Zámena dátumov. Väčšina predávajúcich si mýli začiatok plynutia lehoty — počítajú od vkladu do katastra namiesto od podpisu zmluvy alebo prijatia prvej platby. Pri hraničných prípadoch to môže rozhodnúť o tom, či daň platíte alebo nie.

Nezapočítanie všetkých nákladov. Veľa ľudí si odpočíta len kúpnu cenu. Zabúdajú na úroky z hypotéky, poplatky banke, náklady na rekonštrukciu aj na právne služby. Každé euro navyše v nákladoch znižuje základ dane.

Zhrnutie

Daň z predaja nehnuteľnosti nemusíte platiť, ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov. Pri dedení a darovaní sa do tejto lehoty počíta aj doba vlastníctva darcu alebo poručiteľa. Ak daň platiť musíte, odpočítajte si všetky preukázateľné náklady — základ dane môžete výrazne znížiť.

Ak si nie ste istí ako správne vypočítať základ dane vo vašom konkrétnom prípade, poraďte sa s daňovým poradcom alebo realitným odborníkom pred podpisom kúpnej zmluvy — nie po ňom.