Predaj bytu s hypotékou

Keď príde čas na predaj nehnuteľnosti, bytu, domu či pozemku zaťaženého s hypotékou často rozmýšľame o tom aké všetky povinnosti nám vzniknú v takejto situácii. Veľmi často sa nachádzame v situácii, že na predávanej nehuteľnosti (byt, dom, pozemok) je ešte zostatok hypotekárneho úveru, ktorý nám banka poskytla pri kúpe alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti.

Ako vyriešiť tento problém, keď sa rozhodneme nehnuteľsnosť predať? Máme dve možnosti buď vyplatíme zostatok hypotekárneho úveru z vlastných zdrojov alebo, keď ich nemáme musíme celý predaj nehnuteľnosti nastaviť správnou cestou.

Keď máme kupcu na našu nehnuteľnosť musíme ho oboznámiť s faktom, že na nehnuteľnosti je vedené záložné právo v prospech banky na poskytnutý hypotekárny úver, teda jeho zvyšnú časť.

Pokiaľ kupujúci súhlasí s kúpou takejto nehnuteľnosti, predávajúci požiada svoju banku, ktorá mu poskytla na kúpu nehnuteľnosti hypotéku, o vyčíslenie zostatku nesplatenej časti hypotéky. Banka ku dňu splátky v mesiaci vypočíta aktuálny zostatok hypotekárneho úveru, ktorý treba do uvedeného dátumu uhradiť.

Potrebujete pomôcť, poradiť s predajom nehnuteľnosti – bytu? Kliknite sem.

Proces predaja nehnuteľnosti

Celý proces predaja nehnuteľnosti a uhradenie kúpnej ceny musí byť zosúladený s vyplatením tejto časti kúpnej ceny v prospech banky. Táto suma sa použije na uhradenie vyčísleného zostatku nesplatenej časti hypotekárneho úveru.

Ak sa tento termín nestihne treba v banke požiadať o nové vyčíslenie zostatku hypotéky ku dňu splátky v novom mesiaci. Na tento termín si treba dať pozor z dôvodu poplatku za vystavenie vyčíslenia zostatku hypotekárneho úveru účtovaného predávajúcemu bankou.

Uvedená suma sa zapracuje do kúpnej zmluvy na predaj nehnuteľnosti a uhradí sa z notárskej úschovy alebo z hypotekárneho úveru.

Prípadne sa ešte pred podpisom kúpnej zmluvy na základe dohody po podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na predaj nehnuteľnosti vyplatí priamo na účet uvedený na vyčíslení zostatku hypotéky, ktorú poskytla banka predávajúcemu.

Tento spôsob je však pre kupujúceho mierne rizikový.

Môže sa stať, že z nejakého dôvodu nepríde k podpisu kúpnej zmluvy a zostatok z hypotekárneho úveru bude uhradený. Následne môžu nastať problémy zo strany predávajúceho nehnuteľnosti s vrátením tejto uhradenej sumy.

Bezpečnejším spôsobom úhrady tejto časti kúpnej ceny na uhradenie vyčísleného zostatku hypotekárneho úveru je uhradiť túto časť kúpnej ceny z notárskej úschovy po zavkladovaní do katastra kupujúceho ako vlastníka predávanej nehnuteľnosti.

Následne banka vystaví kvitanciu – súhlas s výmazom záložného práva na predávanej nehnuteľnosti a zašle ho do katastra. Kataster ho do 5 dní vymaže.

Ak sa zostatok hypotéky uhrádza z hypotéky, ktorú si na kúpu bytu berie kupujúci, spomínanú časť kúpnej ceny uhradí predávajúcemu z prostriedkov hypotekárneho úveru poskytnutého bankou na predávanú nehnuteľnosť financujúca banka z prostriedkov poskytnutých kupujúcemu na kúpu nehnuteľnosti.

Banka predávajúceho musí súhlasiť s tým, že banka kupujúceho bude do doby výmazu hypotéky predávajúceho, zapísaná v časti “C” na liste vlastníctva, ako druhá v poradí.

V minulosti bol problém s financovaním predávaných nehnuteľností založených v prospech hypotekárneho úveru financujúcou bankou.

Zo strany bánk nebola ochota financovať predávané nehnuteľnosti, ktoré boli založené v prospech iných bánk a iných veriteľov.

V dnešnej dobe už tento problém nie je. V prípade ak sa pre veriteľa bezpečne vyrieši uhradenie dlhu, ktorý je na nehnuteľnosti.

Pri predaji nehnuteľnosti by mal predávjúci myslieť na pokutu, ktorú má povinnosť uhradiť banke za predčasné splatenie hypotekárneho úveru.

Väčšinou predávame nehnuteľnosť z dôvodu kúpy novej nehnuteľnosti, väčšieho bytu alebo domu.

Pri predaji takejto nehnuteľnosti s hypotékou je vhodné stanoviť výšku predajnej ceny tak, aby nám po odrátaní pokuty za predčasné splatenie hypotekárneho úveru poskytnutého na kúpu nehnuteľnosti ostalo dostatok peňazí na kúpu novej nehnuteľnosti – bytu, domu.

Často sa stáva, že predávajúci nemyslí na túto skutočnosť, čo mu môže spôsobiť problémy pri kúpe novej nehnuteľnosti.

Potrebujete pomôcť, poradiť s predajom nehnuteľnosti – bytu? Kliknite sem.

Predaj bytu s hypotékou

Čo všetko potrebujeme pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou:

• Pri stanovení predajnej ceny za nehnuteľnosť rátať s pokutou za predčasné splatenie hypotekárneho úveru, ktorý je na nehnuteľnosti – byte, dome, pozemku.
• Vyčíslenie zostatku hypotéky ku dňu splátky v danom mesiaci, ktoré nám vystaví naša banka, ktorá nám poskytla hypotekárny úver,
• Do kúpnej zmluvy zapracovať formu úhrady časti kúpnej ceny, ktorá je vo výške zvyšku hypotéky z vyčíslenia zostatku poskytnutého bankou,
• Pri uhrádzaní kúpnej ceny z hypotekárneho úveru z hypotéky kupujúceho oboznámiť banku kupujúceho so spôsobom uhradenia tejto časti kúpnej ceny pre financujúcu banku, ktorá poskytla hypotéku predávajúcemu,
• Po uhradení zvyšku hypotéky dohliadnuť aby banka, ktorá poskytla hypotéku predávajúcim vystavila kvitančnú listinu – súhlas na výmaz záložného práva a zaslala ju na kataster. Stáva sa, že banka si túto povinnosť nesplní a na byte – nehnuteľnosti ostane záložné právo na už vyplatenú hypotéku,

Ak predávate nehnuteľnosť, byt, dom, pozemok s hypotékou snáď vám môj článok pomohol. Samozrejme každý problém má veľa rôznych riešení. Mne sa tento osvedčil a nikdy som nemal pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou žiadny problém.

Ak sa vám tento článok páči budem rád za jeho zdielanie.

Potrebujete pomôcť, poradiť s predajom nehnuteľnosti – bytu? Kliknite sem.